Normativa para instalar el aire acondicionado en tu comunidad de vecinos

Vivir en un edificio de vecinos implica respetar una serie de normas destinadas tanto a cumplir la ley como a proteger el bienestar de la comunidad.

Antes de instalar tu nuevo equipo de aire acondicionado, o incluso, si ya lo tienes puesto, conviene saber qué dice la ley sobre los permisos de instalación, la ubicación de la unidad exterior, el ruido del equipo y el desagüe. No conocer estas reglas puede acarrear una reclamación de la comunidad, una denuncia por ruido o, en el peor de los casos, la obligación de retirar el equipo.

Antes de instalar o revisar tu equipo, conviene consultar estas tres fuentes:
1.    Los estatutos de tu comunidad: pueden regular o limitar la ubicación y las condiciones de este tipo de instalaciones.
2.    La Ley de Propiedad Horizontal (LPH): determina si necesitas o no el acuerdo de la comunidad.
3.    La ordenanza municipal de tu ayuntamiento: regula el ruido, la estética de las fachadas y la evacuación de condensados.

En esta guía te explicamos qué normativa regula la instalación del aire acondicionado en una comunidad de propietarios y qué debes revisar para instalarlo y mantenerlo sin generar conflictos con tus vecinos.
 

¿Necesito permiso de la comunidad para instalar aire acondicionado? 

La respuesta corta es: depende. Si la instalación afecta a la fachada, la cubierta, un muro u otro elemento común, necesitarás la aprobación de la comunidad.

Según el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), puedes realizar obras dentro de tu vivienda siempre que no alteren la estructura, la seguridad o la configuración exterior del edificio ni perjudiquen a otros propietarios. En cualquier caso, debes comunicar previamente la obra a quien represente a la comunidad.

Aunque una terraza o un patio sean de uso privativo, sus muros, fachadas, barandillas o cerramientos pueden seguir siendo elementos comunes.

Cuando sea necesaria la autorización, el procedimiento recomendado es:

• Comunicar por escrito la instalación al presidente o al administrador.
• Indicar el modelo, la ubicación, el nivel sonoro y la evacuación de condensados.
• Solicitar que se incluya en el orden del día de la junta.
• Obtener el acuerdo y guardar el acta.

La mayoría necesaria dependerá del tipo de instalación, del elemento afectado y de los estatutos, conforme al artículo 17 de la LPH.
Si los estatutos o un acuerdo anterior ya permiten estas instalaciones, deberán respetarse las ubicaciones y condiciones aprobadas. La existencia de otros equipos en la fachada puede ser un antecedente, pero no implica por sí sola que la nueva instalación esté autorizada.
 

¿Dónde puedo instalar la unidad exterior del aire acondicionado? 

La unidad exterior puede colocarse en una terraza, un balcón, un patio interior, una fachada o una cubierta, pero la autorización dependerá de si la instalación afecta a elementos comunes o modifica la configuración exterior del edificio.

Aunque una terraza o un patio sean de uso privativo, sus muros, barandillas y fachadas pueden seguir siendo elementos comunes. 

La instalación tampoco debe causar molestias por ruido, vibraciones, expulsión de aire caliente o vertido de condensados.
 

¿Qué mayoría puede ser necesaria para aprobar la instalación de un aire acondicionado? 

No existe una mayoría única aplicable a todas las instalaciones de aire acondicionado. 
La mayoría necesaria dependerá, entre otros factores, de:

•    El elemento común afectado y el alcance de la obra.
•    Los estatutos y los acuerdos anteriores de la comunidad.
•    Si se autoriza una instalación individual o una solución para todo el edificio.
•    Si el acuerdo modifica el título constitutivo o los estatutos, o forma parte de un sistema común de eficiencia energética.

En determinados casos puede resultar aplicable la mayoría simple. En otros, la mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas de participación. Si el acuerdo implica modificar el título constitutivo o los estatutos, podría llegar a ser necesaria la unanimidad.

Por esta razón, conviene confirmar la mayoría aplicable con el administrador de fincas o con un profesional especializado.

Estatutos de la comunidad: el primer documento que debes consultar 

Son las normas internas de tu edificio, aprobadas por los propios vecinos, y conviene revisarlas antes incluso de plantear la instalación en junta. 

Pueden:

• Prohibir expresamente la instalación en fachada.
• Definir una ubicación única permitida (por ejemplo, un patio de manzana o una zona técnica común).
• Establecer criterios estéticos, como el color de la carcasa o el uso de rejillas homogéneas para todo el edificio.

Si tu comunidad ya tiene un criterio común o una ubicación homologada para las unidades exteriores, lo más prudente es instalar tu equipo en esa misma línea vertical.

Además de los estatutos, conviene revisar el título constitutivo y los acuerdos anteriores de la junta, ya que la comunidad puede haber aprobado previamente unas condiciones comunes para estas instalaciones.
Si los estatutos prohíben una determinada ubicación, el propietario deberá respetar la prohibición, proponer una alternativa o solicitar su modificación a la junta. Los acuerdos que sean contrarios a la ley, gravemente perjudiciales o abusivos pueden impugnarse judicialmente dentro de los plazos legales.

¿Qué dice la ordenanza municipal de tu ayuntamiento? 

Además de la Ley de Propiedad Horizontal y de las normas de la comunidad, la instalación debe cumplir la normativa municipal sobre ruido, fachadas, evacuación de condensados y protección del patrimonio.
Según el municipio y las características de la instalación, puede ser obligatorio presentar una comunicación previa, una declaración responsable o solicitar una licencia urbanística. Este trámite suele exigirse cuando la obra modifica la fachada, afecta a elementos protegidos, requiere trabajos de especial entidad o se realiza en un edificio catalogado o situado en un casco histórico. Como los requisitos varían entre ayuntamientos, conviene consultarlos antes de iniciar la instalación.
 

¿Cuántos decibelios puede emitir legalmente mi aire acondicionado? 

No existe un único límite de ruido para todos los equipos de aire acondicionado en España. Los valores pueden cambiar según la comunidad autónoma y, sobre todo, según la ordenanza acústica de cada municipio.

El Real Decreto 1367/2007, establece estos objetivos de calidad acústica en el interior de las viviendas:

Estos valores se refieren al ruido total que llega al interior de la vivienda, no al emitido únicamente por la unidad exterior. El nivel percibido también depende de la distancia, la ubicación, la acústica del patio y las vibraciones transmitidas al edificio.
La ordenanza municipal puede establecer límites y condiciones específicas para equipos de climatización, fachadas, patios, vibraciones y horarios. Las mediciones oficiales se realizan en la vivienda afectada y siguiendo un procedimiento técnico.
 

Estética urbana 

En cascos históricos o zonas protegidas, algunos municipios prohíben o limitan la instalación de unidades exteriores visibles desde la vía pública. 
Por lo tanto, se recomienda consultar el planeamiento urbanístico y la normativa de protección del patrimonio con el ayuntamiento de tu localidad para averiguar si tu edificio se ubica en una de estas zonas.
 

Evacuación de condensados
 

Es habitual que las ordenanzas prohíban expresamente verter el agua de condensación a la calle, sobre la fachada o sobre la propiedad de otro vecino, y exijan conducirla hasta un desagüe o un sistema de recogida adecuado.

Las condiciones concretas pueden variar entre municipios, por lo que debe consultarse la ordenanza correspondiente.

Un tubo de desagüe doblado, dañado u obstruido es, junto con el ruido, la causa más habitual de conflictos vecinales relacionados con el aire acondicionado. Por lo tanto, es uno de los puntos que más conviene revisar antes de poner el equipo en marcha cada temporada.

¿Puede la comunidad obligarme a retirar el equipo? 

Sí. Si instalas la unidad exterior en fachada u otro elemento común sin haber conseguido el acuerdo comunitario necesario, la junta de propietarios puede reclamarte judicialmente la retirada o reubicación del equipo. 

Además, puede abrir la vía de las sanciones si también incumples la ordenanza municipal por ruido, por vertido de condensados o por afectar a la estética del edificio. 

La mejor forma de evitar este tipo de conflictos son comunicar es:
•    Comunicar previamente la instalación
•    Obtener la autorización cuando sea necesaria
•    Guardar el acta de la junta donde se aprobó
•    Contratar a un instalador que documente el trabajo

Un buen mantenimiento evita también los conflictos con tus vecinos 

No sólo sirve tener todos los permisos en regla si luego el equipo genera ruido por falta de mantenimiento o gotea sobre la terraza del vecino de abajo por culpa de un desagüe obstruido. 

Durante el mantenimiento debe comprobarse que el tubo de desagüe esté limpio, bien conectado y sin fugas.
Una unidad sucia o mal anclada puede generar más ruido y vibraciones, aunque la instalación esté autorizada.

Antes de encender el equipo cada temporada, te aconsejamos hacer la revisión técnica completa de tu equipo de aire acondicionado: limpieza de filtros, estado del gas refrigerante, unidad exterior, desagüe y programación de horarios y temperatura.
 

Señales de que necesitas un técnico, no solo mantenimiento 

Si detectas ruidos, vibraciones, olores extraños o goteos en la unidad interior, toma las medidas adecuadas. Además de ser síntomas de una avería, son justo las causas que acaban derivando en una queja formal de la comunidad de vecinos.

El Servicio Técnico Oficial BAXI puede diagnosticar el problema con garantía, y si prefieres despreocuparte por completo, nuestros planes de mantenimiento incluyen revisiones periódicas para evitar que llegues a ese punto.